Un contrato de arras es un acuerdo privado entre un comprador y un vendedor para formalizar un compromiso previo de adquisición de un bien o un inmueble. A esta figura también se la suele denominar anticipo. La firma del contrato de arras conlleva un pago, en concepto de señal, por parte del comprador por la cantidad que acuerden las partes. Se formaliza así un compromiso de compra que, en caso de incumplimiento por parte del vendedor o del comprador, acarrearía una penalización.

Por ello, a través del contrato de arras:

  • El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
  • El vendedor se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.

De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a vender el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.

¿Qué información debe incluir un contrato de arras?

  • Datos personales del comprador y el vendedor (nombre, apellidos, DNI, etc.).
  • Información sobre la vivienda o inmueble que va a ser objeto del proceso de compraventa (dirección, datos del registro etc.). Además, y en el caso de que la propiedad tenga cargas, también deben quedar reflejadas.
  • Precio por el que se firmará la compraventa de la casa y su forma de pago. También se deben especificar los gastos que abona el comprador y los que paga el vendedor.
  • Importe de la señal del contrato de arras (que el comprador entrega al vendedor para la firma del mismo). Este dinero se descontará del precio final de venta acordado entre las partes.
  • Plazo máximo en que el contrato de compraventa debe ser firmado.
  • El tipo de arras que se va a firmar (confirmatorias, penales o penitenciales), así como la fecha de caducidad del contrato de arras.
  • La firma del comprador y del vendedor.

Tipos: El Tribunal Supremo reconoce tres:

  • Arras confirmatorias
  • Arras penales
  • Arras penitenciales

Arras confirmatorias

El comprador hace entrega, al vendedor, de un anticipo del precio total a pagar, que previamente ha sido acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compraventa. Esta cantidad se imputa en el precio final.
Las arras confirmatorias no están reguladas por el Código Civil por lo que, de no cumplirse el compromiso adquirido:

  • No se puede “resolver” el contrato.
  • No existe la posibilidad de reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

Tienen como función el garantizar que se cumple el contrato de compraventa que han firmado el comprador y el vendedor. ¿Qué significa esto? Si alguna de las partes no hace efectivo lo pactado, pierde las arras (cantidad que se acuerda, y se indica en el contrato, para esta situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios.

  • En el caso de que sea el comprador el que no cumpla: el vendedor tiene la opción de retener las arras, como compensación, o solicitar su cumplimiento.
  • En el caso de que sea el vendedor el que no cumpla: el comprador podrá solicitar el doble de las arras acordadas o, en su lugar, solicitar su cumplimiento.

En ambos casos, y como ocurría en las arras confirmatorias, no se puede rescindir el contrato (al no estar regulado por el Código Civil).

Arras penitenciales

Se trata de un tipo de contrato con el que, si lo desea, cualquiera de las partes puede desistir del contrato que ha firmado.

  • El comprador deberá abonar la cantidad, en concepto de arras, que se haya acordado y plasmado en él.
  • El vendedor deberá pagar el doble de lo pactado, en concepto de arras, para quedar liberado.

A diferencia de las arras confirmatorias y penales, la penitenciales si están reguladas por el Código Civil, de ahí que se puede “romper” el contrato.

¿Qué ocurre cuando se incumple el contrato de arras?

Arras confirmatorias

En caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su caso, solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.

Arras penales

En caso de incumplimiento, supondrá:

  • Para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial).
  • Para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato.

Arras penitenciales

  • Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal
  • Si es el vendedor quien incumple su compromiso de transmitir el bien, devolverá al comprador el importe de las arras por duplicado.

¿Cómo se reclama el incumplimiento de un contrato de arras?

En el caso de que no se cumpla con lo pactado en el contrato de arras, y se alcance la fecha límite para ello, se puede reclamar de la siguiente manera:

  • En primer lugar, y extrajudicialmente, se notifica a la otra parte el ‘no’ cumplimiento de lo acordado en el contrato de arras (mediante el envío de un Burofax).
  • Si se mantiene el incumplimiento, se toma la vía judicial, interponiendo una demanda, exigiendo que se cumpla lo indicado en el contrato de arras.

¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?

No es obligatorio hacer un contrato de arras. Sin embargo, y de cara a evitar posibles problemas que puedan surgir con la compra del inmueble, los expertos lo recomiendan.

¿Se puede prorrogar el contrato de arras?

En la mayoría de los casos se tiene la posibilidad de extender la validez del contrato de arras, siempre que ambas partes estén de acuerdo. Para ello, hay que incorporar un anexo al documento principal (el contrato de arras) en el que se ha de indicar el nuevo plazo y, también, los motivos de la prórroga.