Sabemos que ser beneficiario de una herencia no es fácil de afrontar, siempre es un momento muy difícil de superar la marcha de un ser querido. En Red House entendemos que vender una casa heredada es un momento emocionalmente significativo en la vida de las personas, y por ello nos esforzamos por comprender tus necesidades individuales en cada paso del camino.
En este artículo te explicamos las pasos para vender un piso heredado:
Lo primero que debes hacer para poder vender un inmueble heredado es aceptar la herencia. Posteriormente y una vez el bien conste a tu nombre, podrás proceder a su venta. Este proceso puede complicarse cuando existan varios herederos.
La aceptación de la herencia es el requisito previo a la venta del inmueble y para su aprobación es necesario contar con:
• Certificado de defunción
• Certificado de últimas voluntades
• Si existiera, testamento del causante
Si eres el único heredero bastará con tu consentimiento ante notario para que puedas proceder a los siguientes pasos. Sin embargo, si existen más herederos pueden producirse situaciones más complejas en caso de que uno de ellos no desee aceptar la herencia.
Si existe testamento se procederá a realizar un inventario de los bienes y derechos del fallecido, así como de sus deudas y obligaciones. Luego se creará la escritura de partición de la herencia, en la que se estipulará cómo se reparte el caudal hereditario entre los herederos.
Si el fallecido no dejó testamento, entonces el notario determinará quiénes son los herederos legales y en qué proporción, también según la ley. Seguidamente se generará el acta de declaración de herederos, donde se fija quiénes están llamados a heredar.
Al aceptar un inmueble en herencia y venderlo posteriormente deberemos hacer frente a una serie de impuestos:
• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: Se paga en el momento de recibir la herencia y su cuantía depende de cada comunidad autónoma. Es requisito previo para poder inscribir a tu nombre el inmueble en el Registro de la Propiedad y debe abonarse en los 6 meses siguientes al fallecimiento del causante. Existen deducciones y reducciones aplicables a los herederos más cercanos, por lo que es importante asesorarse y conocer la normativa autonómica aplicable.
• Plusvalía municipal: Este tributo de gestión local grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que éste se produzca. También debes abonarlo en un plazo de 6 meses, teniendo en cuenta la normativa concreta del ayuntamiento donde se sitúe el inmueble.
La escritura de partición y adjudicación de herencia te permitirá cambiar la titularidad de bienes inmuebles en el Registro de la Propiedad, con previa liquidación de los impuestos correspondientes.
Una vez aceptada la herencia, el inmueble pasará a ser propiedad de cada heredero en la proporción estipulada en la escritura de partición. Es entonces cuando será posible proceder a la venta.
Es muy recomendable inscribir en el Registro de la Propiedad la nueva situación jurídica del inmueble antes de proceder a la compraventa, ya que ello aportará la máxima seguridad jurídica a todas las partes implicadas. Y la venta resultará mucho más sencilla si todo se encuentra en regla, ya que el comprador podrá conocer con detalle la situación del inmueble, a quién pertenece, si se encuentra libre de cargas… antes de dar ningún paso. También puede ser un requisito imprescindible para que el comprador obtenga financiación bancaria.
El IRPF solo nos afecta si vendemos la vivienda heredada (no al recibirla en herencia). Si se produce una ganancia patrimonial con la venta del inmueble, ésta deberá quedar recogida en tu declaración de la Renta. En concreto, deberás reflejarla en el IRPF correspondiente al año en que se produzca la compraventa. Para calcular la ganancia patrimonial deberás restar al valor de compraventa el valor de transmisión. En caso de un piso heredado por varios hermanos, cada uno deberá declarar su ganancia en función de su cuota de participación.
Si uno o varios herederos no aceptan la herencia ¿Cómo repartir la herencia de un piso?
En caso de que uno de los hermanos o herederos no acepte la herencia y los demás sí, es posible solicitar al notario que envíe un acta de notificación al heredero señalando plazo para aceptar o no la herencia a su favor.
El heredero tendrá, en este caso, un plazo de 30 días naturales para manifestar si acepta o no la herencia y, por tanto, si renuncia o no a su parte del inmueble. En caso de que no conteste, la herencia se considerará aceptada. Si contesta repudiando la herencia, su parte se repartirá siguiendo las reglas legales que se apliquen.
Otra opción para el heredero que no desee aceptar la herencia es vender a un tercero el derecho a recibirla. Es lo que se conoce como venta de proindiviso, muy frecuente en caso de herencia de bienes inmuebles o en supuestos de divorcio y conflicto sobre la venta de la vivienda o viviendas familiares.